Jak zjistím hodnotu nemovitosti?

Jakub Nečas
Aktualizace 27. 3. 2026 Publikováno 08. 07. 2025

Zjištění hodnoty nemovitosti vyžaduje odborný přístup, znalost trhu a dostupnost dat. Správně stanovená hodnota nemovitosti je klíčovým nástrojem pro získání úvěru. Víme, jak zjistit cenu nemovitosti, kdo určuje hodnotu nemovitosti i to, jak ji zvýšit. Poradíme vám.

Zásadní informací je hodnota nemovitosti

Hodnota nemovitosti je důležitým údajem pro každého vlastníka. Kupující, prodávající, investor, všichni musejí být s hodnotou nemovitosti seznámeni. Hodnota nemovitosti má význam v mnoha životních i podnikatelských rozhodnutích. Důležitá je při koupi, zástavě, rekonstrukci, dědictví nebo při vypořádání majetku.

Jakmile se vlastník nemovitosti rozhodne využít určitý objekt nebo pozemek jako zástavu, je znalost reálné hodnoty nezbytností. Právě od ní se odvíjí možnost získání úvěrového zdroje.

Co to je hodnota nemovitosti

Hodnota nemovitosti je zastřešující pojem pro několik metod výpočtů, způsobů stanovení a možností, jak se zjištěným údajem dále pracovat. Nejčastěji se určuje tržní hodnota a zástavní hodnota. Tržní hodnota se zpravidla uplatní při prodeji nemovitosti, v dědickém řízení, v rozvodovém vypořádání nebo při plánování investičních záměrů. Zástavní hodnota nemovitosti se používá během posouzení žádosti o úvěr. Zástavní hodnota ovlivňuje výši poskytnutého úvěru, věřitel nejčastěji pracuje s ukazatelem LTV (Loan To Value).

Půjčka se zástavou nemovitosti

1. Tržní hodnota nemovitosti

Jako tržní hodnota se uvádí částka, kterou by za nemovitost byl ochoten zaplatit průměrný kupující na volném trhu. Na výši tržní hodnoty má vliv lokalita, stav nemovitosti, poptávka a nabídka, občanská vybavenost nebo výhled do budoucna.

2. Zástavní hodnota nemovitosti

Banky a finanční instituce pracují nejčastěji se zástavní hodnotou nemovitosti. Zástavní hodnota bývá konzervativní a mírně nižší než tržní hodnota. Banky a finanční společnosti ji stanovují se započtením možného rizika budoucího poklesu cen nebo zhoršení podmínek na trhu či v lokalitě. Zástavní hodnota promítá částku, kterou by pravděpodobně banka (věřitel) získala při nuceném prodeji zástavy.

Zjištění hodnoty nemovitosti. Kdo ji stanoví?

Stanovení hodnoty nemovitosti nemůže být prováděno laickým odhadem. Jsou nutné odborné znalosti. Ocenění vyhotoví výhradně osoby s příslušnou kvalifikací, se znalostí různých metodických přístupů a ti, kteří mají k dispozici relevantní data.

V praxi nejčastěji zjišťují hodnotu nemovitosti tři hlavní subjekty. Jsou to soudní znalci, odhadci a realitní makléři.

Kvalifikované zjištění hodnoty nemovitosti

Soudní znalec v oboru ekonomika, z odvětví oceňování nemovitostí je oficiálně jmenovanou osobou s právem vyhotovit znalecký posudek. Ten se následně použije například pro soudní řízení nebo pro úřední účely. Posudek stanovený soudním znalcem má právní váhu i když se výpočet může lišit od tržní hodnoty.

Odhadce je externím odborníkem spolupracujícím s bankami. Provádí ocenění nemovitosti pro účely hypoték a úvěrů. Zohledňuje situaci na trhu, pracuje s cenovou mapou. Jeho ocenění se často blíží reálné tržní hodnotě.

Realitní makléř poskytuje odhady pro účely prodeje a nákupu nemovitosti. Odhad provádí na základě znalosti místního trhu. Jeho posudek nemá oficiální platnost, může se lišit od reálných tržních cen a být ovlivněn záměry makléře.

Metodiky na určení hodnoty nemovitosti

K odhadu nemovitosti se využívají různé metodiky. Nejběžnější je porovnávací metoda. Zkoumá se cena srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, které jsou aktuálně v nabídce k prodeji. Přístup je vhodný zejména u bytů a domů, které je možné nabídnout k prodeji.

Nákladová metoda vychází z výpočtu pořizovací ceny nemovitosti a odečítá se opotřebení. Uplatnění nachází zejména u specifických typů nemovitostí nebo pokud nejsou k dispozici srovnatelné nemovitosti.

U komerčních a investičních nemovitostí se používá výnosová metoda. Odhaduje hodnotu nemovitosti na základě očekávaného výnosu.

Podpůrně se používají cenové mapy, je to databáze údajů různých transakcí, které byly provedeny v dané lokalitě.

Zjištění hodnoty nemovitosti v jednotlivých krocích:

Soudní znalec zpracovává odhad jen pro případ, že je nutné mít právně závazný dokument. Častěji se ovšem setkáte s odhadci banky nebo finančních společností. Může se jednat o certifikované externí odhadce nebo o odhadce, kteří jsou přímými zaměstnanci věřitele. Některé finanční společnosti rovněž nabízí automatizované odhady na základě databází a výpočtových algoritmů. Jedná se o levné a rychlé řešení, nemusí být zcela přesné a je omezené jen na určitý typ nemovitostí.

Co nejpřesnější a reálný odhad hodnoty nemovitosti má vliv na rozhodování o výši poskytnutého úvěru, pokud je nemovitost použita jako zástava.

Co je to LTV ukazatel

Banky posuzují zástavní hodnotu nemovitosti a stanovují maximální výši úvěru prostřednictvím LTV (půjčka k hodnotě). Například pokud má nemovitost zástavní hodnotu 5 milionů (dle odhadu), pak banka při 80 % LTV poskytne půjčku na 4 miliony korun.

Kdyby kupující pořídil nemovitost za vyšší cenu, než je odhad a bude ji chtít použít jako zástavu, bude mít problém se získáním dostatečně vysokého úvěrového zdroje. Stejná pravidla platí také pro refinancování, hodnota nemovitosti se po letech může změnit a ovlivňuje podmínky získání nového úvěru.

Kolik stojí odhad nemovitosti:

Řada bank a hypotečních makléřů zpracuje odhad nemovitosti zdarma pokud jsou přílohou k žádosti o úvěr. U některých institucí jsou na stránkách k dispozici kalkulačky, které nabízí orientační výpočet tržní hodnoty na základě údajů o lokalitě, velikosti objektu či stavu nemovitosti. Nástroje slouží pro základní orientaci, ale nemusí být přesné.

Soudní znalec nebo certifikovaný odhadce stanoví cenu nemovitosti a zpracuje posudek za 3 až 10 tisíc. Cena závisí na typu nemovitosti, lokalitě a složitosti posudku.

Realitní kanceláře poskytují odhad zdarma, pokud se prodávající rozhodne využít služeb realitní kanceláře při prodeji.

Jak zvýšit hodnotu nemovitosti

Zaměřte se na stav nemovitosti. Důležitá je dobrá údržba, kvalitní materiály, moderní vybavení, funkční dispoziční řešení.
Pomáhá výměna oken, rekonstrukce koupelny a kuchyně, nová podlahová krytina, čerstvá bělostná výmalba nebo zateplení fasády.
U bytů je důležitý vzhled společných prostor a bezproblémové parkování.
Všechny stavební úpravy musí být legální.
Doložte veškerou stavební dokumentaci a kolaudační rozhodnutí.
Odstraňte právní vady jako věcná břemena, nájemní vztahy.

Co má vliv na hodnotu nemovitosti

Klíčovým faktorem pro hodnotu nemovitosti je umístění. Lokalita má velký podíl na výsledné ceně. Pokud jsou nemovitosti umístěny v centru města s výbornou dostupností, občanskou vybaveností a upraveným klidným okolím, budou mít násobně vyšší hodnotu než identická nemovitost v okrajových částech měst.

Důležitý je také technický stav nemovitosti. Starší budovy před rekonstrukcí budou mít vždy nižší odhad ceny než novostavby nebo zrekonstruované domy. Po technickém stavu se hodnotí kvalita a rozsah vybavení jako moderní kuchyně, vestavěné skříně, vybavení klimatizací, dostupnost chytrých technologií. Současně se přihlíží i k právnímu stavu nemovitosti. Nemovitost nesmí být zatížena exekucí, věcnými břemeny nebo nevyřešeným spoluvlastnictvím.

Zdroje: Česká spořitelna.cz, CenovaMapa.cz, Finance.cz

Otázky a odpovědi

1
Co je tržní hodnota nemovitosti?
Tržní hodnota nemovitosti je částka, za kterou by bylo možné nemovitost v daném čase a místě prodat na volném trhu. Zohledňuje aktuální podmínky na trhu, lokalitu, technický stav, poptávku a nabídku, vybavení a další faktory.
2
Jaký je rozdíl mezi tržní a zástavní hodnotou?
Tržní hodnota vypovídá o ceně, jakou by bylo možné získat při prodeji v současné chvíli. Zástavní hodnota zohledňuje rizika při možném budoucím poklesu kupní ceny, komplikace při pozdějším prodeji, náklady při nesplácení úvěru aj. Zástavní hodnota se používá pro účely schválení úvěru a pro posouzení adekvátní výše půjčky.
3
Kdo určuje hodnotu nemovitosti?
Hodnotu nemovitosti může určit několik typů odborníků. Soudní znalec, odhadce nemovitosti nebo realitní makléř. Jednotlivé odhady jsou použity pro různé účely.
4
Jak probíhá odhad nemovitosti?
Odhad nemovitosti začíná shromážděním potřebné dokumentace, pokračuje přes fyzickou prohlídku nemovitosti, posouzení technického stavu, prohlídky vybavení a dispozic. Provádí se analýza cen nemovitostí v dané lokalitě a sestavuje se odborný posudek dle různých kalkulačních metod.
5
Proč je odhad důležitý pro půjčku se zástavou?
Při posouzení žádosti o půjčku se zástavou je odhad nemovitosti důležitým podkladem pro stanovení možné výše úvěru, který může věřitel poskytnout. Odhad přímo ovlivňuje dostupnost financování.
6
Co je LTV a jak ovlivňuje výši úvěru?
Loan To Value je poměr mezi výší úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti. Banky stanovují maximální LTV kolem 80 až 90 % hodnoty nemovitosti. Čím nižší je LTV, tím nižší riziko pro banku.
7
Kde najdu odhadce nemovitostí?
Odhadce nemovitosti nejčastěji doporučí věřitel při žádosti o úvěr. Soudního znalce je možné vyhledat v seznamu Ministerstva spravedlnosti ČR. Orientačně můžete využít také odhady cen stanovené různými online nástroji.

Mohlo by se také hodit

Seznam odhadců nemovitostí

Autor

Jakub Nečas

Jakub Nečas se specializuje na nebankovní zástavní úvěry pro podnikatele. Spolupracuje s různými nebankovními společnostmi a osobně se podílí na každé žádosti. Má přímou zkušenost s financováním OSVČ, s.r.o. i začínajících podnikatelů v situacích, kdy banky odmítly.

Více

Napište nám

+420 771 111 281

Jak zjistím hodnotu nemovitosti?