Hypotéka, či hypoteční úvěr, je pro řadu lidí cestou k vysněnému bydlení, ačkoliv představuje významný a dlouhodobý finanční závazek. Před sjednáním hypotečního úvěru se seznamte s různými typy a druhy hypoték. Provedeme vás světem hypotečních úvěrů, dozvíte se, jak fungují různé typy hypoték, jaké přináší výhody a rizika.
Hypotéka je zkrácený název pro hypoteční úvěr. Jedná se o dlouhodobou účelovou půjčku, která je zastavena nemovitým majetkem. Hypoteční úvěr je určený pro financování bytových potřeb, ručí se nemovitostí z České republiky, zástava se zapisuje do katastru nemovitostí. Zástava omezuje disponování s nemovitostí po dobu splácení úvěru. Úvěr může být splácen desítky let, má nízkou úrokovou sazbu. Kromě klasických hypotečních úvěrů se poskytují také neúčelové hypotéky.
Hypoteční úvěry jsou dlouhodobým a nákladným závazkem. Kromě klasického modelu hypotečního úvěru se na trhu objevují další produkty, které mohou být zajímavé zejména při pořízení investičního bytu nebo pokud je pro vás flexibilní splácení výhodou.
Mezi nejoblíbenější typy hypoték patří takzvaná americká hypotéka. Jde o úvěr, který není vázán na konkrétní účel, a proto jej můžete využít například na nákup automobilu nebo jiných potřeb. Více informací o americké hypotéce najdete v samostatném článku.
Australská hypotéka počítá degresivně úrok. Čím vyšší je objem poskytnutých prostředků, tím nižší je sazba úroků. Vysoké hypoteční úvěry jsou pro banku zajímavé, proto poskytuje slevu na úrokové sazbě podle různě stanovených pásem.
Flexibilní hypotéka se přizpůsobuje potřebám splácení na straně dlužníka. Sjednávají se podmínky, za kterých je možné splátky snížit, odložit nebo naopak vkládat mimořádné splátky. Klient má možnost začít se splácením později nebo navýšit předepsané splátky a uhradit jistinu dříve. Přesné podmínky úprav splátek jsou definovány konkrétní bankou, avšak v současné době nabízí produkt minimum věřitelů.
Floatová hypotéka je typ úvěru, který nemá přesně vypočtenou a sjednanou výši úrokové sazby. Ta se určuje podle nabídky a poptávky na mezibankovním trhu. Nejčastěji se používá sazba mezibankovního trhu depozit v Praze, PRIBOR. Splátky hypotéky se přepočítávají na každý měsíc, v případě snížení úrokové sazby je to pro klienta výhodné. Pokud úrokové sazby rostou, roste i splátka hypotéky a je nutné pro takovou situaci mít vytvořenou finanční rezervu.
Termín investiční hypotéka může být chápán ve dvou rovinách. Může se jednat o hypoteční úvěr, který si sjednáváte na nákup nemovitosti, ačkoliv ji nepotřebujete k trvalému bydlení ani k podnikání. Máte zájem na tom ji pronajímat, splátky hypotečního úvěru budou hrazeny z inkasovaného nájemného. Postupně se náklady na úvěr splatí, investor získává nemovitost s vyšší tržní hodnotou (předpoklad) a nadále může vydělávat na příjmu z nájmu.
V zahraničí je dostupný produkt investiční hypotéky, která funguje na principu investičního produktu. Dlužník si sjedná úvěr, ale splátka se rozděluje. Banka získává úroky z úvěru a druhá část se vkládá do vybraného investičního produktu. Jakmile produkt dosáhne požadované cílové částky, převádí se na úhradu zůstatku dluhu. Investiční hypotéka zhodnocuje vložené peníze a ke splacení dluhu dochází dříve.
Offsetová hypotéka je hypotéka se zápočtem úspor. Na speciální účet (či běžný účet) jsou klientem převáděny úspory a úročí se pouze část hypotéky. Úrok se počítá z rozdílu mezi výší hypotéky a vlastními úspory, které jsou na účet převáděny. Čím více peněz je převedeno na účet, tím nižší je náklad hypotéky a také měsíční splátka. S úsporou na účtu může být libovolně nakládáno, nejedná se o splátku hypotéky. Peníze jsou stále k dispozici. Přepočítává se průměrný denní zůstatek a podle jeho výše v daném měsíci se vyčíslí úrok. Výše úspor snižuje sjednanou úrokovou míru.
Jestliže máte v lednu zůstatek úvěru 3 miliony a na účtu půl milionu korun, úroky se počítají pouze z částky 2,5 miliony. V dalším měsíci se vypočte nová úroková sazba.
Pojem otevřená hypotéka může mít několik významů. Otevřenou hypotékou se označuje již sjednaný produkt, který je aktuálně čerpán. V jiném významu se může jednat o hypotéku u které je pouze stanovený horní limit pro čerpání (dle bonity klienta může být sjednán i produkt na vysoký finanční limit, avšak nedojde k úplnému vyčerpání) a vyplácí se postupně podle potřeby. Úroky se hradí jen z čerpané částky. Čerpaná částka může být průběžně navyšována. Otevřená hypotéka je vhodná například při výstavbě nemovitosti nebo u nákladných rekonstrukcích, kdy se rozpočtované položky mohou měnit.
Štafetová hypotéka je finanční produkt, který umožňuje převod splácení na jinou osobu. Jedna osoba si hypoteční úvěr sjedná, začne splácet a po určitém čase převede povinnost splácení na někoho dalšího. Štafetová hypotéka je zajímavým řešením například v situaci, kdy rodiče pořizují nemovitost pro děti. Rodiče zahájí splácení a jakmile má potomek dostatečný příjem, pokračuje ve splácení samostatně. Štafetovou hypotéku je možné použít i v případě, kdy se prodává nemovitost zatížená úvěrem, kupující přebírá stávající dluh a pokračuje ve splátkách. Původní dluh a náklady hypotéky jsou zohledněny v kupní ceně.
Variabilní hypotéka je jiný název pro floatovou hypotéku. Úročení se mění a úroková sazba je závislá na aktuální situaci na finančním trhu. U úrokové sazby neplatí fixace, každý měsíc dochází ke změně. Pokud úroková sazba na finančním trhu poklesne, klesá i úročení úvěru a naopak, při růstu sazeb na trzích, rostou náklady úvěru v podobu úroku. Úroková sazba se nejčastěji odvíjí od sazby PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate). Jedná se o úrok, za který si banky poskytují půjčky mezi sebou.
Hypoindex je přepočítaná úroková sazba 11 bank a jejich poskytnutých hypotečních úvěrů na trhu. U hypoindexu se srovnává úroková sazba hypotečního úvěru poskytnutého na LTV 80 %. Banky poskytují údaje o tom, jaký objem hypotečních úvěrů poskytly a v jaké úrokové sazbě. Počítá se jako vážená průměrná úroková sazba.
Hypoteční úvěry jsou vyhledávaným finančním nástrojem, jsou strategickou investicí do budoucnosti. Správně zvolená hypotéka zjednoduší cestu k vlastní nemovitosti nebo může pomoci k stabilnímu výnosu (inkasované nájemné, růst hodnoty nemovitosti v čase).
Aktualizováno 27. 3. 2026. Obsah Získání hypotéky je pro mnohé krokem k vlastnictví
Aktualizováno 27. 3. 2026. Obsah Pod lehce provokativním názvem, americká hypotéka, se skrývá
Aktualizováno 27. 3. 2026. Přinášíme vám aktuální seznam insolvenčních správců, kteří působí v České...
Aktualizováno 27. 3. 2026. Půjčka, která má řešit dočasnou finanční tíseň, se snadno promění v nekon...
Aktualizováno 27. 3. 2026. Ke sledování a vyhodnocení efektivity hospodaření firem i dalších organiz...
Aktualizováno 27. 3. 2026. Při investování je nutné si promyslet investiční strategii a neočekávat z...
Provozovatelem je Jakub Nečas, IČ: 742 04 556.
Koterovská 664/40, 326 00 Plzeň
+420 771 111 281
info@mojenebankovka.cz